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四大牛市邏輯支撐內房股新高不斷 恒大、融創緣何領漲

時間:2019-12-24 08:00來源: 作者: 點擊:
綠城中國,內房股作為港股中洼地中的洼地,近6000億港元南下淘金今年以來香港股市領跑全球主要市場,融創中國,內地資金成為港股市場重要增量資金,內房股是估值洼地香港股市作為成熟
中國上市公司研究院

港股牛市仍在繼續,內房股則是最大贏家。除了中國恒大和融創中國2只大牛股被人津津樂道之外,近期連創新高的內房股也不在少數。昨日,內房股繼續表現強勢,佳兆業集團股價大漲20.46%,今年以來漲幅達303.85%;此外,中國恒大,龍湖地產、越秀地產、綠城中國、首創置業、雅樂居集團等股價悉數上漲。

今年內地資金加速南下是推動港股走強的主要原因。港股本身的估值優勢對內地資金吸引力較強,加上港股基本面改善,更是錦上添花。內房股作為港股中洼地中的洼地,成為資金配置的首選。

近6000億港元南下淘金

今年以來香港股市領跑全球主要市場,恒生指數上漲近30%,同期上證綜指和深證成指漲幅不足10%。港股地產板塊漲幅遙遙領先,內房股表現最為搶眼,融創中國、中國恒大頻創新高,今年漲幅均達5倍左右,成為近期市場關注熱點。

內地資金加速南下是港股走強的重要驅動因素。自2014年末滬港通正式開通之后,兩地互聯互通政策力度不斷加強。去年8月深港通推出前夕,監管層正式取消港股通總額度限制,市場迎來重要轉折點。隨后不久保監會放行險資投資港股,作為長線資金,港藍籌股的低估值高股息率對險資的吸引力不言而喻。去年12月5日,深港通正式開啟。

一方面利好政策持續加碼,另一方面內地資金有較強的境外資產配置需求,而港股作為價值洼地又有較強的吸引力,兩者合力作用下內地資金加速流入港股。統計數據顯示,截至9月19日,今年以來港股通凈流入2116.85億元港元,已逼近去年全年水平。日均凈流入達到12.34億港元,和去年相比增加近2億港元。自2014年末滬港通開通至今,累計凈流入5980億港元。

內地資金成為港股市場重要增量資金,同時對港股的影響力不斷攀升。滬港通成交額占恒指成交比例持續走高,2016年這一比例為5.12%,今年隨著內地資金加速流入,該比例增至9.86%,9月更是升到11.16%,上漲近6個百分點。

回顧恒指今年走勢,和南下資金流入趨勢高度一致。去年末深港通開啟不久,港股企穩回升,同期港股通資金密集流入。除今年8月以外,每月凈流入港股市場的內地資金持續在百億元以上。單月資金流入和恒指走勢也表現出較強的相關性,恒指漲幅較高的月份都伴有高水平的資金凈流入。如今年5月和7月,恒指分別上漲4.25%、6.05%,同期港股通資金凈流入都在300億港元以上,較平均水平高出近百億。

除資金面因素之外,港股基本面好轉也是本輪牛市的重要成因。近年來隨著越來越多內資企業赴港上市,內資股的市值占比增至近六成,對港股影響力逐步加深。而今年國企改革和供給側改革初見成效,內地經濟逐步企穩,不少企業盈利得到改善。今年上半年,A股上市公司凈利增速創5年來新高,即是最好的佐證。近期方正證券研究結論也顯示,近年來內地經濟走勢是決定港股走勢的重要因素。究其根本,在于企業經濟效益的改善給港股上漲提供支撐。

內房股是估值洼地

香港股市作為成熟市場,一直具備較強的估值優勢。以去年末數據為例,恒指平均市盈率僅有11.14倍,低于其他全球重要股指的估值水平。而地產股又是港股板塊的價值洼地,是估值最低但股息率相對最高的板塊。這在一定程度上能解釋本輪地產股的飆漲。統計數據顯示,截至去年末,港股房地產板塊動態市盈率為8.36倍,同期申萬房地產板塊估值為22.10倍,二者差距顯而易見。與此同時,港股地產股平均股息率為5.44%,同期A股地產股股息率僅為1%左右。港股地產股的低估值優勢可見一斑。

具體來看,不少內地知名房企都處在低估值、高股息的境地。典型如2016年末融創中國市盈率不足9倍,股息率為4.51%。雅居樂集團市盈率為12.85倍,股息率高達11.39%。富力地產、合景泰富市盈率不足4倍,股息率超過10%。萬科、龍光地產等股息率也在5%以上。和同等規模的A股房企相比,這些內地龍頭企業在港股市場被嚴重低估。

除了股價便宜之外,房企基本面走強也是支持股價上漲的重要因素。官方公布的房企景氣度指數連續兩季保持高位,分別為111.4點、112.8點,處在偏高景氣水平。該指數由國家統計局公布,95點~105點之間為適度景氣水平,超過105點即為高景氣度水平。從該指數走勢來看,雖然行業面臨嚴厲宏觀調控,但對房企影響有限。去年以來該指數一直在95點上方,處在適度景氣水平,且持續攀升至今年的較高水平。究其原因,雖然整體上房企銷售面積和銷售金額同比下滑,但三四線城市去庫存成效顯著,銷售額和銷售面積同比上升,不少房企從中受益。

恒大、融創緣何領漲

內資地產股獨領風騷,值得注意的是在港上市的近百家內房股中,融創中國、中國恒大等漲幅近500%,萬科、綠地等漲幅尚未翻倍,甚至有部分個股出現下跌,是哪些因素造成了個股表現差異巨大?通過研究個股漲幅和估值、業績、成長性等變量之間的關系,得出以下結論:

一、港股通標的表現優異。據不完全統計,內地在港上市近百家房企中,占比約四成的港股通標的幾乎全線上漲,近三分之一個股漲幅翻倍,平均漲幅為108%。非港股通標的平均漲幅約為20%,僅有眾安房產、時代置業等幾只個股漲幅翻倍,約三分之一的股票下跌。

二、龍頭企業倍受青睞。從個股漲幅來看,上半年營收規模在百億以上的內房股更受資金青睞,平均漲幅為168%,遠超過板塊整體漲幅。數據分析也證明這一結論,個股漲幅和上半年營收、凈利潤規模強相關。一方面龍頭個股穩定性好,抗風險能力強。另一方面,在嚴格限購限貸的政策下,中大型上市地產公司逆勢擴張,資金、品牌優勢明顯, 以遠高于行業平均水平的增速擴充規模,行業集中度大幅提升。

三、盈利能力越強漲幅越高。從相關系數來看,個股漲跌幅和凈資產收益率水平強相關,且在統計意義上顯著。具體到個股來看,中國恒大上半年凈資產收益率水平高達25.92%,佳兆業、碧桂園、龍光地產等也在10%以上。港股市場機構投資者占比較高,換手率居全球低位,投資理念較為理性,業績是其關注的主要因素。

四、高成長性地產股受關注。如上文提到,地產行業進入白銀時代后加速洗牌,龍頭企業市占率不斷提升,最終體現在業績增速上。因此業績增速越高的公司,意味著較強的擴張潛能,在上半年股價獲得較高漲幅。同時,高成長性也是機構投資者關注的重要指標之一,分享企業增長的紅利也是投資收益的重要來源。如明星股融創中國近年來擴張迅猛,通過兼并、收購殺入一線城市,上半年凈利同比暴增近16倍。中國恒大也是激進型房企的典型代表,上半年凈利同比暴增近7倍。

同港股地產股大漲形成鮮明對比的是,A股的地產板塊年內一直沉寂,直到近一個月才開始小幅反彈。申萬地產板塊近1個月上漲約13%,萬科A最高上漲近五成左右。除萬科A之外,其余漲幅居前個股都是中小型地產公司,保利地產、綠地控股等龍頭漲幅都在個位數。值得注意的是,目前國內龍頭房企估值都在十幾倍左右,已具有一定優勢。與此同時,內房股在港股的估值已得到不小的提升,如融創中國最新動態市盈率已漲到35倍,中國恒大也增至15倍,和內地地產股相比優勢不再。伴隨著基本面的改善,A股地產股有望迎來一波升勢。

總體來看,兩地市場加速互聯互通,為內地資金投資港股提供了合理、暢通的渠道。隨著國內財富增加,加大境外資產配置比例是大勢所趨。港股低估值、高股息率的優勢是內地資金出海的首選之地。而內資地產股作為估值洼地,更是受到資金青睞,開啟波瀾壯闊的升勢。經過上半年的大漲,內資地產股已積累一定漲幅,和A股龍頭個股相比,估值優勢已不明顯。未來隨著兩地市場進一步開放,機構資金有望進一步南下增大港股配置,價值洼地將逐漸縮小。值得警惕的是,內地資金投資手法長期較為激進,或將在一定程度上推升部分港股估值。

(研究員:楊霞) 

(責任編輯:admin)
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